Об Институте градостроительного планирования
Расскажите вкратце чем занимается ваш Институт, когда он создан.
Наш институт создан в 2006 году. Изначально это был МУП ИГП. Руководил им в то время Тимонов Виктор Александрович, главный архитектор Новосибирска с 2016 по 2019 годы.
Но Институт тогда не участвовал активно, по-моему, в создании градостроительной документации.
МУПом делались первые проекты планировок в 2009-2012 годах, а затем да, он уже активно не участвовал. В 2018 году, когда было необходимо актуализировать генеральный план, МУП был реорганизован в МБУ — в бюджетное учреждение — чтобы получать финансирование. В 2019 году началась работа по генеральному плану.
То есть, реорганизован он был специально для актуализации генерального плана?
Да. Задача начальная была — актуализация генерального плана. Мы только этим занимались в 2019-2020 годах. Затем уже — выполнение проектов планировок, развитие генплана. Мы их сейчас приводим в соответствие. И ведение генерального плана — у нас по нему всё время идёт текущая работа.
Раньше, насколько я помню, проекты планировок делали застройщики. Или по их заказам они делались.
У нас учреждение может оказывать коммерческие услуги. Соответственно, есть те (проекты планировок), которые делаются по муниципальному заданию, есть те, которые делаются по заказу застройщика. Большая часть на сегодняшний день также делается по заказу заинтересованных лиц. Все первые проекты планировок, когда город покрывали ими, были сделаны за муниципальный счёт, а сейчас те, которые корректируются в связи с муниципальными нуждами, мы делаем по муниципальному заданию, а те, которые корректируются в связи с потребностями и заявками застройщиков, делаются за их счёт. И такие работы ведутся не только в нашей организации.
Есть извечный конфликт между интересами города и интересами застройщиков. Какую позицию занимает ваш Институт, кто ему даёт стратегические установки так-то действовать в таких-то ситуациях?
В этом и был смысл создания бюджетного института при муниципалитете. Когда приходит заявитель со своим предложением, он выходит с ним на комиссию (муниципальная комиссия по планировке территории — прим. SibNOVO), где принимается решение — может это быть или нет. Если его предложение поддерживают, тогда начинается работа над проектом планировки, он её финансирует. Если коммерческой организации вообще неважно, что предлагается застройщиком, то мы отсеиваем заведомо непроходные решения.
Мы не берёмся за проекты, которые не отвечают интересам города, стараемся убеждать застройщиков в том, что не нужно так делать и лучше поискать другое решение.
А если коммерческая структура всё равно делает такой проект планировки, то она приходит на комиссию, и её там «отпинывают»?
На самом деле, это заблуждение, что, если застройщик финансирует проект планировки, значит может творить всё что хочет. Все же экономят деньги. Никто не заказывает работу, не поняв, будет ли это решение одобрено. Изначально это предложение рассматривается на комиссии, на всех стадиях проект контролируется. Бывали случаи, когда проект доходил до финала, до публичных слушаний, и не принимался в итоге.
Сейчас, кроме генплана, какими ещё вопросами вы занимаетесь?
Так как в наших руках зонирование всего города, мы курируем все проекты планировок. Какие-то делаем мы, какие-то — наши коллеги. Так как я член комиссии, то все решения, так или иначе, проходят через нас, поскольку мы видим в целом всю картину. Мы также занимаемся проектами комплексного развития территорий (КРТ) — границы зон которых установлены в правилах землепользования и застройки после утверждения генплана. В нашем департаменте есть отдельный отдел сопровождения КРТ, а мы занимаемся подготовкой технической стороны вопроса непосредственно с инициаторами, которые в инициативном порядке заявляют желание осваивать те или иные площадки.
О комплексном развитии территорий
С 2021 года в Новосибирске реализуется программа комплексного развития территорий, которая предполагает строительство новых жилых кварталов в местах, занятых ветхими домами. При этом застройщики должны создавать не только новое жильё, но и необходимую социальную инфраструктуру.
Под КРТ могут быть участки, которые муниципалитет сам определил, и могут быть инициативные?
Бывают разные КРТ: на участках в частной собственности и на территориях с ветхим аварийный фондом. Первоочерёдные площадки, где требуется расселение ветхого жилья, которое осуществляется, преимущественно, за бюджетные средства — реализуются по инициативе муниципалитета. А на площадках с земельными участками в частной собственности (как правило, частный сектор и промышленные зоны) заявителем может быть любое заинтересованное лицо при условии, что он собственник земли. Заинтересованное лицо обращается, предлагает свои условия по освоению. Комиссия также работает, принимает решения. Мы работаем с этими застройщиками на этапе подготовки заявки по архитектурным концепциям и планировочным решениям будущей застройки.
В Новосибирске есть территории, утверждённые под КРТ, но нет параметров застройки для каждой КРТ в отдельности, как это есть в других субъектах. Как появляются эти параметры застройки?
В Новосибирске в ПЗЗ определены границы территорий под КРТ. Для них пока действуют те же самые параметры, что и для остальных территорий. Мэрией принимается отдельное решение о каждом конкретном КРТ. Если это КРТ по инициативе обладателей земельных участков, то с ними заключают соглашение. Если инициатива муниципалитета, то с аукциона отыгрывается право заключения договора о её развитии. В аукционной документации для каждой конкретной территории могут быть определены параметры, отличающиеся от ПЗЗ (в этом случае муниципалитет вносит в последующем изменения в ПЗЗ), либо применяются действующие параметры.
То есть, грубо говоря, по умолчанию действуют ПЗЗ, но собственник может договориться с мэрией об изменениях?
Для конкретной территории могут быть прописаны иные параметры при заключении соглашения или в документации на аукцион. Указывается, что должно быть построено определённое число квадратных метров жилья, определённый процент объектов общественного назначения, количество этажей. Задаётся коэффициент застройки — максимальная и минимальная планки.
В документации на аукцион понятно, а если уже есть собственник, то как происходит процесс взаимного согласования?
Это принятие решения комиссии по комплексному развитию.
Раз уж был упомянут коэффициент плотности застройки, когда эта история начиналась, говорились такие правильные слова, что вообще-то он не должен быть один для всего города. Что в центре, где есть инфраструктура и близкие станции метро, коэффициент может быть выше. А где-нибудь на окраине, где нет ни дороги, ни садиков, ни школ, коэффициент плотности должен быть ниже — чтобы там не вырастали небоскрёбы, из которых потом люди не могут выбраться. Идёт ли работа в этом направлении? Ваш институт принимает в ней участие?
Да, проводилась работа ранее, в 2016 году, по дифференциации параметров жилищного строительства для периферийных территорий. Там не коэффициент плотности регулировался, а регулировалось количество квартир на гектар, то есть зоны средней, высокой, повышенной плотности жилой застройки. Они сейчас установлены в «Чистой слободе», «Родниках», в «Южно-Чемском» и подобных районах. Логика была та самая — чем менее инфраструктурно обеспечена территория, тем меньше плотность застройки.
То, что было сделано в 2016 году, покрыло малую часть города.
Сейчас ведётся аналогичная работа по центральной части города, дифференцируем параметры коэффициента плотности застройки.
ЖК «Матрёшки». Фото: Вера Малько
С генпланом часто бывают спорные или конфликтные ситуации. Михаил Рязанцев (координатор общественного движения «Искалеченный Новосибирск») постоянно жалуется на случаи, когда на проекте планировки обозначен детский сад, а застройщики, которые хотят строить в этом месте, пытаются изменить проект, чтобы детский сад переехал, например, на частный сектор, который потом придётся расселять. Есть ли такая проблема? Кто принимает окончательное решение в таких ситуациях?
Мы в том числе спорили и с Михаилом Рязанцевым, когда делали генеральный план. Генеральный план — это концептуальный документ. Он крупный. У нас в генеральном плане жилой микрорайон, например, «Родники» — это одна жилая зона. Где не выделяется территория под садик, под магазин и т.д. Но в тексте прописано, что жилая зона допускает размещение жилых домов и сопутствующих объектов обслуживания, в том числе садов, школ, поликлиник, небольших магазинов, объектов бытового обслуживания. Дальнейшая детализация происходит на стадии ПЗЗ и проекта планировки, где конкретно школы, сады, объекты размещаются.
Внести в генплан такую мелкую детализацию, а потом изменять — это длительный процесс. Такая детализация не то, что не нужна, она вредна (например, очень часто приходится уточнять границы участков при межевании территории). Генплан города-миллионника невозможно изменить быстро. А ПЗЗ и проекты планировки быстро менять и уточнять, это более «живые» документы — потому что жизнь идёт, меняются задачи, экономика.
В ПЗЗ вносят изменения решением Горсовета. Проекты планировки утверждаются решением мэра, обсуждаются на комиссиях с депутатами по округам, на публичных слушаниях. Особые вопросы рассматривает президиум архитектурно-градостроительного совета.
Как устроено увязывание генплана с транспортным планированием? Не могу понять, кто им занимается.
В генплане 2007 года нарисована идеальная картина будущего: магистрали, развязки, 56 станций метро. И всё это разом — не было, и появилось. Когда мы делали работу, сознательно разделили мероприятия, которые планируется провести до 2030 года, и то, что предполагается сделать в далёком будущем. В первой группе — то, что необходимо. У нас есть ПКРТИ (программа комплексного развития транспортной инфраструктуры), которая делалась, в том числе, с использованием транспортного моделирования. В новой версии генплана мы за основу приняли очерёдность из программы (реализации транспортных проектов), но вносились коррективы, исходя из очерёдности застройки районов. Почти все мероприятия до нового генплана были прописаны в ПКРТИ, но если мы посмотрим ПКРТИ, то увидим, что мероприятия на 2018 год до сих пор не выполнены. Вопрос финансирования и реализации этих планов. Про метро мы все знаем ситуацию.
Все изменения проектов планировок согласовываются, в том числе с департаментом транспорта, со всеми его подразделениями. Другое дело, что хромает реализация. Жилищное строительство идёт намного быстрее (оно коммерческое), чем строительство социальных объектов и дорог. В генплане запланировано в первую очередь построить объекты, которые будут обеспечивать уже построенные микрорайоны — Плющиху, Чистую слободу и так далее.
Проекты планировок накрывают какой-то микрорайон. Сколько всего проектов планировки в городе?
Около 90.
То есть город разбит примерно на 90 частей, по каждой есть свой проект?
Да. Изначально они были более крупные, сейчас мы их дробим на более мелкие, больше детализация решений.
О строительстве в промзонах
Новосибирск в существенной степени занят промышленными зонами. Идёт процесс перевода этих промзон в зону строительства жилья или коммерческой застройки. По этому поводу в городе нет какой-то выработанной политики о том, что делать с промышленными зонами. В Москве, например, если переводят промзону в жилую, за это берут плату. Как-то рассчитывают, и эта плата должна покрывать строительство инфраструктуры — социальной и транспортной. В Новосибирске предполагается ли что-то подобное? Или это не ваша компетенция?
Это не моя компетенция. Но про Москву могу сказать, да, там действительно берётся плата за смену вида разрешённого использования. Но Москва может себе это позволить, потому что есть отдельный федеральный закон о статусе города Москвы как столицы Российской Федерации, а также отдельные правовые акты города Москвы как субъекта РФ.
То есть, это даже не региональный закон?
Это совокупность и федерального и регионального законодательства.
Новосибирская область могла бы брать такую плату?
Это не моя компетенция.
О парковках
Идёт спор о том, сколько должно быть парковок у дома. Одна тенденция, которая преобладала долгое время в Новосибирске, что их должно быть много, чтобы у каждой квартиры было своё парковочное место. Другая концепция — если люди живут в центре, то им столько парковок не нужно, тут всё рядом, удобнее ходить пешком или ездить на самокатах, условно говоря. Какой точки зрения вы придерживаетесь? Должны быть большие парковки у домов, в том числе, в центре, или можно сильно пойти на сокращение?
Принято решение, что парковочные пространства должны размещаться в границах участка застройки, что я считаю совершенно правильным. При покупке квартиры нужно сразу понять границу своего участка и увидеть, сколько на ней парковок. На то, что находится на улице, уже нельзя претендовать: сегодня там места могут быть, а завтра их может и не стать. Могут сделать реконструкцию улицы и так далее.
Я считаю, что на транспортно обеспеченных территориях — в центральной части, по линии метро — количество парковок внутри жилых домов может быть меньше. Другое дело, есть же понятия «автомобилизация» и «автомобилепользование». Одно дело — есть машина или нет, другое дело — пользуешься или нет. У меня, допустим, есть машина, и я живу по линии метро. Машина стоит, потому что я приезжаю на метро в центр, потому что тут парковаться негде, так проще. Но она у меня есть, я её где-то храню. Сейчас все хотят хранить машину у дома, а не в гаражном кооперативе в шести остановках от дома.
Можно посмотреть опыт Москвы. В центральной части города, даже если кто-то захочет построить парковки, ему не дадут этого сделать — чтобы не создавать дополнительный транспортный спрос на поездки в центр. Конечно, метрополитен, наземный общественный транспорт в Москве сильно развиты, в отличие от Новосибирска.
Нужно менять менталитет наших граждан. Когда человек покупает квартиру в центральной части города за очень приличные деньги — это не социальное жильё, ему его не дарят — он видит то, что он покупает. И если он покупает и видит, что у дома нет парковочного пространства, он делает осознанный выбор. А потом начинаются вопросы: «А где мои парковки?». Вы же видели, что покупали.
Понятно, другой вопрос об окраинных жилмассивах с недорогим жильём — люди покупают там квартиры, когда у них нет другого выхода, там дешёвое жильё, социальное, там дают его по льготам — здесь должно быть всё обеспечено, потому что человеку его дали.
Нужно смотреть сразу: я же не куплю квартиру без ванной, туалета и кухни, а без парковки почему-то покупают, не думая о том, где будет стоять машина.
Люди считают, что они живут в Сибири, где много места.
Та же проблема подземных парковок. Застройщики неохотно строят подземные парковки, потому что их потом не могут продать по той цене, по которой они выставляются. Есть жилые комплексы, где двор без машин, огромное количество подземного парковочного пространства, но продают их отдельно от квартиры. И возникают ситуации, что квартиры скуплены, а паркинг стоит ещё пять лет незаполненным, пока уже не прижмёт ситуация, что больше ставить негде, и как-то начинают их приобретать.
Над чем сейчас работаете?
Мы выполняем проекты планировок, у нас ежегодно их достаточно большой объём — в работе порядка 30 территорий в городе в разных стадиях. Это совокупно муниципальные задания и коммерческие работы. Мы также ведём генеральный план. Это только кажется, что утвердили его, и всё. Мы ведём всю переписку с гражданами по поводу генплана, сейчас работает комиссия по приёму предложений о внесении изменений в генеральный план. Плюс у нас со смежными департаментами активная работа — с тем же департаментом транспорта по подготовке изменений и доработок в генеральный план и проекты планировки. Выполняется работа по дифференциации параметров центральной части.
Хотите поддержать SibNOVO? Подписывайтесь на нас в телеграм