Что такое КРТ
Аббревиатура КРТ (комплексное развитие территорий) звучит всё чаще на строительных форумах и мероприятиях. Ожидается, что именно оно будет давать в ближайшие годы основной прирост квадратных метров жилья.
КРТ ещё называют вариантом реновации. Изначально целью КРТ было расселение ветхого и аварийного жилья. Застройщик получал территорию, в которую входили ветхие и аварийные здания, и возможность расселить их жильцов принудительно, если те не соглашались на предложенные условия. Принудительное расселение происходит через суд, который определяет рыночную стоимость изымаемого жилья и расходы на переезд.
Механизм принудительного расселения ранее применялся, если жильё изымалось под государственные нужды, например, для постройки дороги или моста. Теперь он распространён на КРТ. Логика здесь такая: для сноса и расселения ветхого жилья нужно, чтобы из него выселились все жильцы, но кто-то один, предъявляя неадекватные требования, может застопорить весь процесс, отчего страдают и застройщик, уже вложившийся в территорию, и соседи, которые мечтают улучшить свои жилищные условия. Возникает вопрос – какие требования жильцов являются «адекватными», а какие – нет. Этот вопрос и должен решать суд, если стороны не договорились ранее.
Существует четыре вида КРТ:
- КРТ жилой застройки;
- КРТ нежилой застройки;
- КРТ незастроенной территории;
- КРТ по инициативе правообладателей (земли и построек).
Остановимся подробнее на КРТ жилой застройки, в которую как раз и может попасть частный сектор.
КРТ в частном секторе
Поскольку изначально стандарт КРТ разрабатывался для аварийных многоквартирных домов, то в него вошли требования, что участок под КРТ жилой застройки обязательно должен содержать на себе многоквартирные дома – либо ветхие, либо находящиеся в плохом состоянии. Плохое состояние определяется по критериям, принимаемым областным правительством (министерством ЖКХ в случае Новосибирска). Частный сектор же «идёт в нагрузку» и в виде «исключения».
Однако в Новосибирске много частного сектора, в том числе, в центре. И застройщики просят изменить закон, чтобы можно было расселять частный сектор без привязки к МКД. Председатель комитета по строительству Госдумы Сергей Пахомов, выступая на Сибирской строительной неделе-2024 в Новосибирске, сказал что такая работа ведётся. Он пообещал представить наработки федеральных законодателей и призвал вносить свои предложения. «Единственное, о чем можно утвердительно говорить уже сейчас: простого изъятия участков и объектов ИЖС в целях КРТ точно не будет», — заверил Сергей Пахомов.
Логика закона о КРТ предполагает, что частные дома как правило не попадают под изъятие, «за исключением земельных участков с расположенными на них объектами, которые признаны аварийными или которые соответствуют критериям, установленным субъектом Российской Федерации и характеризующим их высокий уровень износа, ненадлежащее техническое состояние или отсутствие систем инженерно-технического обеспечения».
Однако новосибирский областной закон написан так, что в это исключение попадает практически весь частный сектор – новосибирские критерии требуют, чтобы в частном доме были централизованные отопление (можно газ), свет, вода и … канализация! Если газ, свет и водоснабжение довольно широко распространено в частном секторе Новосибирска, то централизованная канализация – редкость. Причём речь не идёт об уличных туалетах – большинство частников используют локальную канализацию (септики или выгребные ямы). Даже роскошные коттеджи. Получается, всех их теперь можно пускать под бульдозер КРТ.
В Новосибирске уже определены 173 участка будущего КРТ, в которые попало много частных домов. Посмотреть карту (и узнать, не попали ли вы) можно здесь.
Естественно, попадание в КРТ вызывает беспокойство жителей частного сектора. Понять их можно. Ещё вчера ты считал себя хозяином своей земли и построек на ней, а сегодня оказался временщиком и ждёшь, когда попросят на выход с вещами (обещая, правда, адекватную компенсацию). Одни, как жители Мочище, требуют вычеркнуть их из КРТ (единственный критерий, которым не соответствуют их дома – отсутствие централизованной канализации) уже после того, как на участке появился заинтересованный застройщик. Другие не понимают, как им теперь жить и распоряжаться своим имуществом – застройщика ещё нет, участки никто не выкупает, а строить и расширять свои дома на них уже нельзя.
Формально сама программа КРТ не ограничивает жителей в праве на строительство и расширение – такое ограничение наступает только в момент принятия решения о принудительном выкупе (а до этого момента на участок должен прийти застройщик и предложить свои условия). Однако мэрия не только определила участки будущих КРТ, но и перевела их в зону многоэтажного строительства. И по этой причине разрешения на строительство и реконструкцию владельцам частных домов не выдаются. Также было запрещено строительство индивидуальных домов в зоне ОД-1.1 (подзона делового, общественного и коммерческого назначения с объектами различной плотности жилой застройки), куда первоначально попало много частного сектора.
Попытки выйти из КРТ
Михаил Рязанцев на комиссии по землепользованию и застройке мэрии подал заявку на то, чтобы его дом и дома соседей были выведены из КРТ, а зона заменена на зону ИЖС (индивидуального жилого строительства), которой она является по факту. Но члены комиссии не прислушались к его аргументам, заявив, что КРТ никак не ограничивает его в правах. «Участок на улице Титова перспективен к развитию, в будущем там предполагается даже станция метро», – аргументировали градостроители. Частный сектор, по их мнению, должны заменить современные высотные здания. Поэтому с участка не сняли ни КРТ, ни зону многоэтажного строительства.
Границы КРТ на этом участке
Сам Михаил с этим не согласен и намерен обжаловать решение в суд. Он привёл в пример уже заключённый договор о КРТ, где застройщику дано время на выкуп вплоть до 2038 года. «А как люди должны планировать свою жизнь, если десятилетиями у них дома не выкупают, но строиться нельзя? – задаётся вопросом общественник. – Пока на КРТ нет договора, мы его просто ждём. А если договор гипотетически появляется, то ждём 20 лет».
Как улучшить ситуацию?
Хотя для жителей частного сектора попадание в КРТ – неприятное известие, властей города и застройщиков понять тоже можно. Освоение частного сектора, который зачастую находится в весьма неприглядном состоянии в Новосибирске, затруднительно – часть владельцев выставляет непомерные цены за свои участки и дома на них, при этом нет никакого смысла в том, чтобы купить только три частных дома из четырёх – не получится ни нормальная застройка, ни приличная городская среда. Нужно найти разумный баланс между желанием людей жить на своей земле и заниматься её благоустройством и желанием города развиваться и делать застройку цивилизованной.
Этот баланс может состоять, с одной стороны, в том, чтобы не выгонять частников просто так с их земли, а с другой – предъявлять им требования по содержанию домов и территории, чтобы частный сектор был, как ему и полагается, престижным жильём, а не российским вариантом фавел.
Фавелы – трущобы в городах Бразилии. Фото: Даниил
Должна произойти джентрификация частного сектора – облагораживание и реконструкция неблагополучных, пришедших в упадок районов. Содержать дом гораздо дороже, чем квартиру. Более жёсткие требования к содержанию, фасадам домов вынудят переехать в квартиры тех, кто не сможет им соответствовать, и повысит стоимость района. Это уже сейчас можно наблюдать во многих районах города.
Расскажите в комментариях, что вы думаете об этой теме.
.jpg "Контрасты Новосибирска")
