В понятие «частный сектор» сегодня входят совершенно разные по стоимости, престижности и качеству благоустройства дома. Объединяет их одно – каждый дом стоит на своём земельном участке и имеет, как правило, одно домохозяйство. Один дом – одна квартира. Когда-то из частного сектора состояли все города, а тем более – деревни. Многоквартирные дома начали строиться в столицах, а в провинцию, в том числе Новосибирск, они массово пришли только в 20 веке уже при советской власти.
Соответственно и частный сектор рассматривался как пережиток капитализма (не зря он был «частный», что в советской терминологии было понятием ругательным). Но советская власть была вынуждена мириться не только с частным сектором, но и с многочисленными «нахаловками», поскольку дать каждой советской семье по квартире она так и не смогла ни до обещанного 1980-го года, ни до конца своего существования.
«Нахаловки» так назывались потому, что люди строили в этих районах свои дома «нахально», самозахватом. И легализовать дома, а также крошечные земельные участки смогли только после распада СССР.
Кроме того, в городе оставался исторический частный сектор, который частично остался от старого Ново-Николаевска, а частично – от вошедших позднее в состав Новосибирска деревень. Появлялся новый частный сектор и при советской власти – в основном в виде дачных обществ (парадокс: на территории мегаполиса до сих пор находится много дачных обществ).
Уже после 1991-го года на территории Новосибирска выделялась земля для индивидуального жилищного строительства. Пример такой массовой частной застройки – Порт-Артурские переулки, а также ряд коттеджных поселков в черте города. Формально, например, такой является вся новосибирская «рублёвка» (коттеджные посёлки в Заельцовскм бору).
Частный сектор в советское время считался аналогом трущоб. Считалось, что там живёт больше криминальных элементов, чаще встречается алкоголизм, а позднее в нём располагались точки распространения наркотиков. Основной стиль архитектуры новосибирского частного сектора той поры был «изба-пятистенка» с печью посредине, с обязательными синими ставнями. Удобства во дворе, там же зачастую колодец или скважина. «Городскую» воду набирали на колонках. Дома обносились забором.
Относительным богатством выделялись дома цыган и компактные поселения национальных диаспор (например, улица Ереванская).
Фото: Дмитрий Шакиров
В 30-е годы на волне жилищного кризиса дома стали уплотять и делить на два. К срубам пристраивали насыпные пристройки и селили ещё одну семью. Поэтому в Новосибирске много домов на два хозяина.
Позднее стали возникать добротные и даже богатые дома, а нравы частного сектора существенно смягчились – сейчас, как правило, он представляет собой спокойное место, даже бывшие нахаловки, куда ранее чужакам вход был смертельно опасен. Все друг друга знают, буйные давно скололись, отсеялись в тюрьмы или спились, а если кто и вернулся, то ведёт теперь тихую жизнь инвалида-алкоголика.
Однако общее ощущение хаоса и неблагоустроенности сохранилось. Каждый строился кто во что горазд, и если на своём участке люди ещё наводили порядок, то за забором была «ничейная территория». Тесные «нахаловки» и вовсе практически невозможно благоустроить – там величина участков может быть меньше двух соток, а на дороге сложно разойтись двум машинам. Зимой же не всегда можно проехать.
Благоустроенный и комфортный частный сектор возникал только там, где он сразу строился как коттеджный посёлок, причём кто-то брал на себя роль хозяина, планирующего и транспортную сеть и развитие инфраструктуры. Там же, где такого хозяина не было, воцарялся хаос и бесхозяйственность, как это случилось, например, на Порт-Артурских переулках, где люди тянули электричество один от другого без официального присоединения. Так как там земли каждую весну заливало водой, каждый решал проблему поднятия своего участка самостоятельно, без какого-либо согласования с соседями.
Городские власти в частный сектор практически не суются, контроля за тем, кто там и как строит, фактически нет, централизованных проектов благоустройства – тоже. Иногда заасфальтируют какую-то улицу, иногда проведут водопровод.
Сейчас власти делают ставку на проекты КРТ (комплексного развития территории), которые предполагают, что застройщик получит в своё ведение территорию с ветхими домами или «плохим» частным сектором, выкупит дома и участки, снесёт и построит сразу и дома, и социальную инфраструктуру (а город либо получит за это деньги или, наоборот, доплатит). Пока что реализованных проектов КРТ с частным сектором нет. Непонятно, что будет с правом людей распоряжаться своей собственностью: попав под КРТ, они теперь не могут ни строить на своём участке, ни продать его. Вероятно, будут судебные разбирательства и возникнет юридическая практика.
Фото: Дмитрий Шакиров
Плюсы и минусы частного сектора
Свой дом и свой участок земли – не только американская, но и русская мечта. Особенно в мегаполисе. Пока другие ютятся по своим квартиркам, ты можешь выйти с крыльца на свой собственный газон, затопить баньку, пожарить шашлыки или просто полежать в гамаке. Дом и дача – в одном.
Минусы не так заметны. Ты сам себе и ЖКХ, и снегоуборочная машина. Нужно провести электричество (это обычно несложно), воду и газ. Или топить каждый день углём. Никто не будет тебе делать капитальный ремонт или благоустраивать двор за бюджетный счёт. Ты сам себе и сантехник, и электрик и дворник. «Дом не велик, да спать не велит». С другой стороны, при жизни в частном доме вам не грозит гиподинамия – бич современного общества – следствие снижения физической активности и нарушения образа жизни.
Если дом деревянный, есть риск пожара. Могут быть проблемы с соседями (впрочем, как и в многоквартирном доме). Чистить снег придётся самому не только на участке, но и, скорее всего, на дороге – городские коммунальные службы прорываются на дороги частного сектора редко.
Но если вы всё же решили поселиться в своём доме, советуем вам обратить внимание на ряд моментов.
На что обратить внимание при покупке частного дома
-
Юридическая чистота. Земельный участок и дом на нём должны находиться в собственности и быть поставлены на учёт в Росреестре. В этих вопросах лучше обратиться за помощью к специалистам – юристам и риэлторам. Бывают нюансы в виде запрета нового строительства (земельный участок попал под КРТ или в особо охраняемую зону). Бывает, что постройки не узаконены и не соответствуют градостроительным нормам. Более подробную инструкцию по юридическим вопросам можно посмотреть здесь. Если дом на двух хозяев, то стоит внимательно изучить как поделено имущество в долях
- Месторасположение и транспортная доступность. Существенная часть частного сектора находится на окраинах города или в пригороде. Соответственно, добираться до центра придётся через пробки. Важно узнать, где будут находиться ваши школа, детский сад, поликлиника. Если дом расположен формально не в Новосибирске, а в Новосибирском районе, они могут оказаться очень далеко.
-
Состояние дома (если покупаете готовый дом). Может быть много нюансов, вплоть до треснутого или недостаточного фундамента. Лучше провести осмотр дома с экспертом. Если покупка производится летом, надо оценить степень морозостойкости конструкции (в мороз могут всплыть очень неприятные нюансы вроде «мостиков холода». В доме, который долго эксплуатировался, такое вряд ли будет (люди, жившие в нём, должны были всё исправить), а в недавно построенном – запросто.
-
Соседи. Вы покупаете не только дом, но и соседей. Перед покупкой пройдитесь по соседям, поспрашивайте – как правило, они разговорчивы и многое расскажут (не про себя, а про других).
-
Возможность подключения к коммунальным сетям. О централизованной канализации сразу забудьте – в новосибирском частном секторе она редкость (если вообще есть). Важнейшее – электричество, оно почти всегда доступно, и в принципе, можно жить только с ним одним. Второе – городская вода (в смысле – от Горводоканала). Жить можно и с водой из скважины, но грунтовые воды Новосибирска плохого качества, в них много железа, они требуют очистки и использовать воду из скважины или колодца можно только как техническую (хотя некоторые пьют воду из колодцев). Или покупайте обратный осмос. Ну и газ – топить дровами или углём хлопотно, а автоматическое оборудование стоит дорого (и всё равно остаётся угольная пыль). Сейчас действуют программы по бесплатному подведению газовой трубы до границы участка – узнайте, можете ли вы попасть в такую программу. Не верьте продавцам на слово «вот у соседа вода/газ, значит и вы можете подключиться». В ресурсоснабжающих организациях вам дадут возможные точки подключения – и там действительно может оказаться упомянутый сосед. Но он может отказать в присоединении к своему водопроводу (газопроводу). Или не окажется достаточного резерва мощности.
Если дом уже подключён к сетям, узнайте, насколько это легально. На каждый вид ресурса (электричество, вода, газ) должен быть счётчик. Если счётчика нет, дом, скорее всего, подключён нелегально. -
Грунтовые воды, снег зимой, подтопление. Покупать участок и дом лучше не летом, когда всё прекрасно, а зимой или весной, когда всё только растаяло. Вы можете обнаружить, что то, что казалось окружающей поляной, на деле – болото, а то и озеро по весне. Уровень грунтовых вод важен и для организации локальной канализации, и для строительства (влажные грунты «пучит» во время морозов). Обязательно поспрашивайте соседей про грунтовые воды, а также про то, насколько проезжаемы зимой дороги.
