В детстве я думал, что горожане – это те, кто живёт в гаражах. Этому способствовали созвучность слов и окружающая действительность двухэтажных бараков по улице Олеко Дундича, где металлические и деревянные гаражи стояли прямо во дворах, и в них постоянно обитали какие-то люди. Когда в телевизоре или динамике радиоточки говорили, что горожане чем-то недовольны, я всегда представлял себе группу мужчин без определённых занятий, которые сидят у открытых гаражных ворот и громко возмущаются. Иногда мне кажется, что я не сильно ошибался.
Спустя двадцать лет я получил водительские права, обзавёлся автомобилем и тоже стал горожанином. Правда, на условиях аренды. Вот как это случилось.
Зимней ночью 2015 года я спокойно спал в тёплой постельке. В районе трёх часов меня разбудило пиликание брелока автосигнализации. Сперва короткое и будто бы осторожное, а потом звонкое, продолжительное и тревожное. Наспех одевшись, я выскочил на улицу.
Моя машина была припаркована с торца дома за углом. Где-то там же в свете подъездного фонаря мелькнула человеческая фигура, и почти сразу уехала прочь Toyota Caldina с выключенными фарами и без каких-либо отличительных примет. Брелок не унимался. Я бежал.
Мой автомобиль был на месте. Водительская дверь была открыта. Сиденье и пол были усеяны мелкими осколками дверного стекла
На душе было гадко. Стоишь такой беспомощный, как Муму в лодке. Очень неприятное ощущение. Прошло 8 лет, а я до сих пор нахожу эти осколки в салоне и желаю тем негодяям всего самого плохого.
Утром я поехал на авторазбор, который находился на другом берегу. Несмотря на включённую печку, к осколкам добавился снег.
Стекло обошлось в 700 рублей. На самостоятельную замену ушло около часа. Ущерб не самый страшный, однако, моему спокойному сну пришёл конец.
Вечером я прочёл в новостях, что в нашем районе вскрыли несколько машин, чтобы поснимать с них аккумуляторы. Вероятно, я бы тоже остался без аккумулятора (а то и без машины), если бы не навык быстро одеваться.
Помучившись бессонницей пару ночей, я решил взять в аренду гараж. Мой расчёт был прост и опирался на лень потенциальных злоумышленников, которые вряд ли полезут в гараж при наличии ничем не защищённых машин на улице. Эти умозаключения привели меня на Авито.
Объявлений о сдаче гаражей оказалось предостаточно. В шаговой доступности от моего дома сдавались три штуки – два капитальных и один металлический. За металлический просили две тысячи в месяц, а за капитальные три и три с половиной. Я остановился на металлическом, поскольку он был ближе и дешевле остальных.
Мы встретились с владельцем. Он показал мне гараж, я отдал ему деньги за первый месяц и получил два ключа от двух замков. Так я стал горожанином.
Два года спустя из металлического гаража я перебрался в кирпичный капитальный, который арендовал вплоть до лета этого года. Перечислю некоторые плюсы и минусы.
Плюс первый, очень важный – спокойный сон
Припаркованный во дворе автомобиль не защищён ни от кого и ни от чего. Его могут ограбить или угнать. Могут стукнуть другой машиной и уехать. С неба может посыпаться град и побить кузов со стёклами. Из-под земли может рвануть фонтан кипятка. Известны случаи, когда земная твердь разверзалась и поглощала автомобили вместе с асфальтом.
У моего друга как-то раз пытались украсть из машины стоявшее на заднем сиденье детское кресло. Преступник разбил стекло задней двери, но кресло в это окно не пролезло. Тогда он разбил стекло передней двери и попытался вытащить кресло через него, но оно не пролезло и там. Явившись на парковку, мой друг обнаружил полную машину битого стекла и детское кресло на руле.
В общем, с машиной произойти может всё что угодно, вплоть до самого непредвиденного, и почти во всех перечисленных случаях вы остаётесь со своими проблемами наедине.
– А как же полиция? – спросит читатель.
Если вы хоть раз обращались в полицию с чем-то, кроме угона, то, скорее всего, у вас не возникнет подобного вопроса. Если не обращались, то можно попробовать. Будет, о чём рассказать друзьям.
Плюс второй, главный – парковочное место
Так вышло, что наш район застраивался в советское время, когда уровень автомобилизации населения был значительно ниже нынешнего. И даже несмотря на дооснащение дворовых территорий парковочными карманами, мест всё равно не хватает. Приезжая с работы поздно вечером, часто приходилось кружить не только по своему, но и по окрестным дворам в поисках местечка. С появлением гаража эта проблема ушла, а вот машин во дворах только прибавилось. Жители соседних домов уже огораживают свои дворы шлагбаумами, а зимой ситуация становится острее, поскольку часть свободных мест отводят под снегоотвал.
Плюс третий – зимние запуски
Когда температура опускается ниже -25… -30, у автолюбителей начинается увлекательное время. Ночные прогревы, утренние отогревы, выкручивание и прокаливание свечей, продувка колодцев, конденсат в глушителе, «прикуривание» проводами, подъём аккумулятора в квартиру, выдавливание масла на улицу, буксировка машины на станцию и прочие оздоровительные (нет) процедуры на свежем воздухе.
В капитальном гараже даже в самые лютые морозы температура редко опускается ниже -10. Можно поставить машину на все новогодние праздники, а утром одиннадцатого января прийти, открыть ворота и как ни в чём не бывало поехать, поглядывая на покрытые инеем уличные машины.
Плюс четвёртый, опциональный – место для самостоятельного ремонта
Любишь кататься, люби и заправляться. А ещё люби менять масло, антифриз, ремни, свечи, колодки, диски, лампочки, амортизаторы, пружины, шаровые опоры, рулевые наконечники и много чего ещё. Оптимисты делегируют перечисленное автосервисам. Пессимисты тоже делегируют, но делают это без уважения. Реалисты обустраивают собственную мастерскую в гараже и ремонтируют свои машины своими силами. Сегодня для этого можно найти любые инструменты и приспособления. В онлайн и оффлайн магазинах продаются практически любые запчасти. Интернет завален самыми разнообразными мануалами. До поршневых колец и маслосъёмных колпачков доберется не каждый, но замену расходников осилит любой. Для этого в гараже должна быть простая советская… смотровая яма.
Плюс пятый – кладовый
Гараж может быть местом хранения не только автомобиля. В него поместится комплект шин, велосипед, мотокультиватор или бытовая техника, ожидающая нового владельца на Авито. Тут главное – не увлекаться.
Кажется, основные выгоды обозначены. Если что забыл – напишите в комментариях.
А что же с минусами? Они тоже есть.
Гараж надо открывать и закрывать. Зимой надо лопатой откидывать снег от ворот. Но самое главное – в гараж нужно ходить на своих двоих. Не каждый современный автовладелец любит передвигаться пешком. Впрочем, я тоже не очень люблю и одно время даже ездил до гаража на самокате.
– А ещё гараж точно так же могут ограбить! – воскликнет читатель и будет прав.
Действительно, могут. Особенно это касается гаражей, сваренных из стальных листов и уголков. И дело не только в том, что в такой гараж проще пробраться. Просто ряды металлических гаражей существенно менее обитаемы, чем кооперативы их кирпично-бетонных капитальных собратьев. На это есть ряд причин, главная из которых – отсутствие электричества и кочевая природа железных гаражей. Пока капитальные гаражи стоят на фундаментах, большинство металлических сидят на чемоданах, но об этом чуть позже.
Фото: Бато Дамдинов
Если вы нашли изложенное разумным и тоже решили арендовать гараж, то вот вам пара непрошенных советов.
Первый совет
Смените хотя бы один замок или установите дополнительный. Цена вопроса около двух тысяч рублей, половину (а то и все) из которых потом можно вернуть, продав замок на том же Авито. Благодаря этому замку в арендованный вами гараж не сможет попасть ни его хозяин, ни кто-либо из прошлых арендаторов.
Второй совет
Выбирайте гараж с воротами на южную сторону. Их гораздо меньше заметает снегом, это чистая правда.
Последние пять лет я снимал один и тот же капитальный гараж. Всё было нормально, пока хозяева не решили выставить его на продажу.
– Алексей, не хотите ли вы купить наш гараж за шестьсот тысяч рублей? – спросила хозяйка.
– Хотим, – ответил я, – но не ваш и не за шестьсот.
С этого момента история аренды закончилась и началась история приобретения.
Просмотрев свыше ста объявлений и десяток гаражей, я сделал несколько наблюдений. Попробую рассказать о самых важных.
Наблюдение первое (удивительное)
Далеко не все продавцы заинтересованы в продаже гаражей. Особенно это касается тех, кто в объявлении пишет «срочная продажа». С одним из таких я тщетно пытался договориться о встрече и просмотре, но у меня ничего не вышло.
Наши телефонные разговоры выглядели примерно так:
– Я хочу купить гараж. Как можно с вами встретиться, чтобы его посмотреть?
– Гараж хороший! Я продаю за 350, а все соседи минимум за 500! Мне просто очень нужны деньги.
– Да, хорошо. Как можно на него посмотреть?
– Крыша подтекает немного. Я вызывал две ремонтных бригады на проценку. Одни обозначили ценник в 30, другие в 50. На ремонт я скину, и вы останетесь в большом плюсе.
– Прекрасно! Давайте встретимся, чтобы осмотреть этот прекрасный гараж с немного подтекающей крышей?
– Гараж хороший, просто мы переехали и не пользуемся им. А тут деньги срочно понадобились.
– И до денег очередь дойдёт. Я могу подойти сегодня в семь вечера прямо к гаражу.
– Ворота высокие у меня. Там в кооперативе низкие у всех, а у меня высокие!
– Очень не терпится посмотреть на них!
В конечном счёте, ворота оказались единственным, что получилось посмотреть. Я приехал в кооператив и самостоятельно нашёл гараж из объявления. Ворота действительно были выше, чем соседские, но заглянуть за них так и не получилось. Продавец перестал отвечать на звонки и сообщения. Объявление висело ещё недели три, а потом, видимо, ушло в архив в связи с окончанием срока размещения. Надеюсь, мужчина нашёл деньги, и у него всё хорошо.
Эта история была частью второго наблюдения.
Наблюдение второе (очевидное)
Перед тем, как договариваться с продавцом о просмотре, лучше сходить на разведку в одиночку. А ещё лучше – прокатиться туда на машине, которую вы собираетесь ставить в потенциально приобретаемый гараж.
Вполне может так оказаться, что вокруг гаража очень плохая инфраструктура – крутой спуск/подъём (зимой на переднем приводе не выберешься), узкий проезд между рядами (заезжать придётся в три приёма), плохая дорога в виде торчащих каменных валунов или озеро дождевой воды прямо у ворот.
Окружающая инфраструктура очень важна, поскольку вы чаще всего не можете на неё повлиять. Внутри гаража можно поменять проводку и сделать ремонт, а вот пять метров до ворот напротив вы точно никак не измените.
Кроме того, при такой очной разведке можно спокойно пообщаться с соседями и узнать, чем живёт кооператив. Адекватный ли председатель, какие взносы, не просаживает ли электричество, топит ли погреба по весне? Главное в таких беседах – не уточнять, какой именно гараж вы хотите купить. Товарищи продавца могут и приврать, причём в любую сторону.
Так вышло, что большинство кооперативов строились в советские годы, и земля под них зачастую выделялась по принципу «На тебе, боже, что нам не гоже». Яркая иллюстрация к этому тезису – гаражи, расположенные вдоль Первой и Второй Ельцовки. Местные гаражные аборигены часто жалуются на подтопления ям и погребов на нижних ярусах.
В общем, изучайте инфраструктуру предварительно.
Наблюдение третье (спекулятивное)
На гаражном рынке, как и на автомобильном, во всю орудуют перекупы. Если вдруг вам попалось свежее и привлекательное объявление, не стоит откладывать встречу с продавцом. Хорошие и одновременно недорогие гаражи находят покупателя менее, чем за сутки. Потом такое объявление пропадает и появляется снова, но уже с другим набором фотографий, описанием, продавцом и ценой.
Наблюдение четвёртое (юридическое)
9 из 10 гаражей продаются по членской книжке. Об этом я подробнее расскажу чуть ниже.
Покупка гаража и её оформление
На первый взгляд приобретение гаража кажется вполне тривиальным мероприятием, были бы деньги. И в случае с металлическими гаражами всё так и есть. Вы встречаетесь с хозяином, осматриваете будущую покупку. Если вас всё устраивает, оформляете заполненные от руки два экземпляра договора, и после этого продавец отдаёт вам ключи, а вы ему деньги. Всё.
До первого октября металлические гаражи считались движимым имуществом, а после – перестали считаться гаражами. С точки зрения закона такие конструкции теперь называются объектами для хранения транспортных средств. Таких объектов по городу великое множество, а стоимость редко превышает 70 тысяч.
Помимо очевидных параметров вроде расположения и внешнего вида, стоит обратить внимание на толщину металла и размеры конструкции. Чем больше и тяжелее ваше движимое имущество, тем выше его ликвидность в будущем.
Дело в том, что, приобретая металлический гараж, покупатель почти никогда не получает прав на землю под ним. Это значит, что в любой момент на воротах может появиться надпись "УБРАТЬ ДО %число_месяц_год%. Если это случилось, то одним из оптимальных способов решения проблемы будет сдача этого гаража в чермет, а в этом деле вес – определяющий параметр.
Звучит это всё, может, и не очень привлекательно, однако принцип владения и распоряжения металлическим гаражом прост и понятен.
С капитальными строениями дела обстоят чуть иначе. Купить такой гараж можно двумя способами – по членской книжке или как объект недвижимости с сопутствующей регистрацией прав в Росреестре.
Покупка по членской книжке
Как я уже писал, подавляющее большинство капитальных гаражей продаются по членской книжке. На практике это выглядит следующим образом. Покупатель и продавец заполняют скачанный из интернета договор и вместе идут к председателю гаражного кооператива. Председатель забирает у продавца членскую книжку, а на покупателя оформляет новую. После этого продавец отдаёт покупателю ключи и вместе с полученными деньгами отчаливает в закат.
Способ простой и понятный, однако есть один нюанс – в российском праве не существует формы собственности под названием «членская книжка». Оформив покупку таким образом, покупатель не получает никаких имущественных прав. Вместо этого он становится членом кооператива и пользователем гаража.
Некоторых такой статус вполне устраивает – гаражом пользоваться можно, налогов платить не надо, приставы не арестуют. И всё вроде хорошо, пока на горизонте не возникает ещё один «хозяин». Например, человек, называющий себя пайщиком ГСК.
Возникает он такой и говорит:
– Сынок, я в этот кооператив вступил ещё при Брежневе, когда на месте этого гаража перекати-поле ветром моталось. Деньги я внёс, пай в виде гаража получил, у меня и справки все есть, не волнуйся. А потом, в перестройку, я за длинным рублём на север поехал, там снабжение лучше было. И вот, вернулся в родной город доживать. А гараж хочу внуку в наследство оставить. Он у меня боевую классику любит. Так что я пока право собственности пойду зарегистрирую, а ты гаражик освободи.
– Но у меня есть договор купли-продажи! – воскликнет покупатель.
– И что же там написано?
А написано там может быть всё, что угодно. Единственное, что точно следует из документов такого рода – что один человек отдал другому деньги, а тот другой эти деньги взял.
А что же тогда является предметом договора? Членство в кооперативе? Возможно. Но членом можно быть и без гаража. Право собственности на гараж? Так оно не оформлено и не зарегистрировано, а значит нет никакого права собственности. Право пользоваться? Ну вот, ты попользовался. Вопросы, жалобы и заявления можно адресовать предыдущему пользователю. Кстати, где он?
В интернете описано очень много печальных историй, произошедших с покупателями членских книжек и ключей от ворот. Почти всегда такие истории сопровождаются комментариями юристов о том, что такого рода сделки представляют собой массу самых разнообразных и непредвиденных рисков.
Но хватит о грустном.
Покупка гаража с регистрацией в ЕГРН
Тут всё проще. Такие покупки оформляются по закону. Порядок описан, механизм известен, опыт накоплен. Закон на вашей стороне.
Если гараж находится у продавца в собственности, то он наверняка укажет это в объявлении. Обычно это выглядит как «гараж приватизирован» или «гараж оформлен в собственность».
Перед тем, как договариваться о встрече и просмотре, не помешает глянуть публичную кадастровую карту и убедиться в том, что:
а) земельный участок, на котором находится кооператив, вообще существует;
б) размещение гаражей на нём разрешено.
Если всё в порядке, то продавец вместе с гаражом должен показать все имеющиеся у него правоустанавливающие документы. К таким, например, относится свидетельство о собственности или выписка из Единого государственного реестра недвижимости.
В этих бумагах должен быть указан кадастровый номер – набор чисел и двоеточий вида 54:35:123456:78.
По этому номеру через госуслуги можно и нужно запросить актуальную выписку из Росреестра, где будут указаны все параметры объекта недвижимости, а также наложенные на него обременения, ограничения, правопритязания и т.д., если таковые имеются.
Выписка обошлась мне в 350 рублей и была доступна в личном кабинете через четыре часа после оплаты.
Если ограничений нет, а кадастровый квартал, адрес, номер бокса и прочие параметры совпадают с тем, что вам показал продавец, то предварительный этап пройден.
Далее вы скачиваете из интернета понравившийся вам договор, заполняете его требуемыми данными, платите пошлину 2000 рублей и записываетесь в ближайший МФЦ на любые удобные для вас и продавца дату и время.
Прибыв за полчаса до назначенного, подписываете с продавцом три экземпляра договора, получаете бумажный талон и ждёте, когда вас позовут.
Процедура занимает около часа. Помимо договора, квитанции об оплате пошлины и правоустанавливающих документов, сотрудник МФЦ попросит предоставить паспорта и, возможно, СНИЛС.
Ах, да, чуть не забыл. Если продавец женат, то он должен заблаговременно подготовить нотариально заверенное согласие супруги о том, что она не против продажи этого гаража. В МФЦ эту бумагу непременно спросят, как только увидят штамп в паспорте.
Через пару недель всё в том же МФЦ вы получите новую выписку из ЕГРН, где будет написано, что гараж ваш. До лета 2016 года вместо выписки выдавали свидетельства о собственности, но потом их почему-то отменили. Очень жаль.
Во многих объявлениях можно увидеть фразы вроде «возможно оформление в собственность», «ведутся работы по приватизации», «соседи приватизировали без проблем». Цену этим словам вы определяете сами.
Как по мне – лучше потратить триста тысяч, чем потерять двести пятьдесят.
В ходе всех этих гаражных изысканий мне довелось обойти и объехать несколько окрестных ГСК, где эксплуатируемые гаражи часто соседствуют с заброшенными. Такие гаражи легко узнать. Их ворота давно не красили, фасад нуждается в косметическом ремонте, а на въезде растут метровые сорняки. Грустное зрелище.
Если вдруг в вашей семье имеется такой необитаемый гараж, пожалуйста, продайте его. Узаконьте, оформите в собственность и продайте. Тем более, что сегодня это сделать проще, чем когда либо – с сентября 2021 года в стране действует так называемая «гаражная амнистия», а с первого октября этого года в силу вступил закон «О гаражных объединениях». Обе меры призваны в том числе упростить оформление в собственность гаражей и земли под ними.
От продажи неиспользуемого гаража выигрывают все. Продавец получает деньги, покупатель – место для машины, государство – налоги. Кто знает, возможно именно ваш гараж сейчас ищет автомобилист, прочитавший этот большой текст.
