Бурную дискуссию между застройщиками, архитекторами и общественниками вызвало предложение ввести новую подзону застройки – под один проект, хотя и масштабный. С таким предложением в департамент архитектуры и строительства мэрии Новосибирска обратилась компания МЖК «Энергетик. Специализированный застройщик» (далее в тексте – «Энергетик»). Она собирается выступить застройщиком крупного земельного участка на Ключ-Камышенском плато (вдоль предполагаемого продления улицы Кирова).
Что такое зоны и подзоны застройки
Это набор правил, который определяет, что именно и с какими параметрами можно строить в соответствующей зоне. Бывают зоны жилищного строительства, бывают общественно-деловые, зелёные или спортивные. Зона, в свою очередь, может разбиваться на подзоны (то есть строить можно то же самое, но с другими параметрами застройки). Весь город, соответственно, разбит на зоны и подзоны застройки, их границы могут меняться по решению мэрии и городского совета.
Что предлагает застройщик
Земельный участок в 75,5 гектар, из которых 28 гектаров могут быть отданы под застройку жильём, (предположительно) будет передан компании по механизму МИП (масштабный инвестиционный проект). Условие МИП – выделение части построенных квартир обманутым дольщикам.
«Энергетик» представил разработанный комплексный мастер-план застройки территории, в котором обозначены кварталы застройки, выделена территория под социальную инфраструктуру и дороги – как магистральные (продолжение улицы Кирова), так и внутриквартальные.
Мастер-план застройки Ключ-Камышенского плато в Новосибирске, представленный застройщиком. Комплекс планируется разместить вдоль улицы Кирова, которую предполагается продлить
«Новаторство» мастер-плана состоит в том, что часть парковок для автомобилей жителей предполагаемых домов размещено вдоль улично-дорожной сети. В связи с чем «Энергетик» предлагает ввести новую подзону жилой застройки Ж-1.7, в которой будет разрешено при строительстве дома уменьшать количество обязательных парковок на 20% (вместо одной парковки на 105 квадратных метров жилой площади сделать одну парковку на 125 квадратных метров жилой площади). А также отказаться от норматива «не менее 0,5 машино-мест на 1 квартиру» (что при застройке небольшими студиями может дать одну парковку на четыре квартиры).
Также предлагается уменьшить максимальный коэффициент плотности застройки с 2,5 до 2 (то есть, здание не может иметь площадь помещений больше, чем две площади участка).
Этой подзоной предлагается накрыть участок в 75,5 га на Ключ-Камышенском плато. Обосновывается предложение тем, что необходимые парковочные места разместятся вдоль дорог. А поскольку участок будет осваиваться комплексно, то его можно целиком перевести в новую подзону.
Почему парковки хотят разместить вдоль дорог?
Парковочные места – головная боль для застройщиков. Они повышают издержки (что сказывается на стоимости квадратного метра). Жильцы неохотно покупают паркинги, стремятся ставить автомобили на бесплатные места. Горизонтальная парковка уменьшает возможную площадь застройки, а подземная – сильно её удорожает. Поэтому застройщики стремятся либо уменьшить число обязательных парковок, либо вынести их за пределы своего земельного участка.
Обычная практика состоит в том, что застройщик, который желает вынести часть парковок за пределы своего участка (а почти все желают), ищет возможность создать парковки вдоль дорог неподалёку от новостройки. Такая возможность есть не всегда.
Если она есть, застройщик подаёт заявку на отклонение от предельно допустимых параметров, которую рассматривают две комиссии. Сначала вопрос рассматривается на комиссии Общественного экспертного совета по градостроительству с участием застройщиков, архитекторов и общественников. Затем, уже с рекомендациями Совета, решение принимает комиссия по правилам землепользования и застройки мэрии Новосибирска с участием депутатов и чиновников. Таким же способом рассматриваются и другие важные вопросы землепользования.
Стоит ли вводить новую подзону для этого проекта?
Именно на Общественном экспертном совете 19 октября и разгорелись споры. Одни участники комиссии считали, что идея создать новую подзону заслуживает одобрения, другие – что это создаёт опасный прецедент. Во-первых, каждый застройщик захочет под свою стройку создавать особую подзону. Во-вторых, можно будет подать заявку на отклонение уже от этих новых параметров.
Возник вопрос: почему вместо создания подзоны не запросить просто-напросто отклонения от параметров застройки. Главный архитектор Новосибирска Александр Ложкин объяснил, что за разрешением надо обращаться по каждому объекту, и непонятно, дадут его или нет, в то время, как подзона, выделенная один раз, даёт стабильность и понимание застройщику. «Улицы достаточно широкие и нетранзитные, чтобы обеспечить парковками дома». 28 гектаров и 441 тысяча квадратных метров будет застраиваться не один год.
Но у членов комиссии возникли другие вопросы: кто будет создавать и обслуживать парковки вдоль дорог, будет ли эта подзона применена только для этого участка или возникнут другие участки, где её будет возможно применить. Александр Ложкин ответил, что пока это единственный участок с данной подзоной, но аналогичный порядок будет для участков КРТ (комплексного развития территорий), где перед застройкой обязательно создаётся мастер-план, по которому застраивается территория.
Возник и вопрос о судьбе Ключ-Камышенского плато. Это последний свободный участок для застройки в Новосибирске. Будут ли участки продаваться с торгов (за деньги) или распределяться по МИПам (вместо денег – некие обязательства застройщиков)? Александр Ложкин ответил, что торги уже давно не проводятся, и земельные участки будут распределяться или по МИПам или по КРТ.
Участники собрания отметили, что предложение беспрецедентно. «Это теперь каждый застройщик будет рисовать мастер-план под свой земельный участок и просить особую зону? Ж-1.8, Ж-1.9 и так далее?» Неясно и то, чем будут обеспечиваться обязательства застройщика. Когда застройщик получает отклонения, у него появляются обязательства взамен построить новые парковки за пределами своего участка. В случае создания новой подзоны, никаких обязательств у застройщика строить парковки на муниципальной земле не появятся.
Александр Ложкин в ответ сослался на опыт Москвы, где создано полторы тысячи подзон.
Решение не принято, вопрос будет обсуждаться
В результате голоса членов комиссии разделились ровно пополам. Три – «за» создание новой подзоны, три – «против», один воздержался. То есть предложение не было поддержано. Однако решение Общественного экспертного совета носит рекомендательный характер.
Все выступавшие отмечали, что они поддерживают мастер-план осваиваемой территории, но не поддерживают создание новых подзон в экстренном порядке под каждый участок, пусть даже и большой. Было принято решение собраться вновь для обсуждения того, каким должен быть порядок принятия новых подзон застройки и в каких случаях они должны создаваться.
.jpg "В Новосибирске обсудили проект 180-метрового небоскрёба")
