В 2023 году в Новосибирской области было сдано 230 домов, строившихся по договору долевого участия (ДДУ). В тройке лидеров по числу сданных домов по-прежнему «КПД-Газстрой» (10 сданных домов, 153 тысячи квадратных метров жилья), «Расцветай» (13 домов, 119 тысяч квадратных метров жилья), «Брусника» (5 домов, 59 тысяч квадратных метров жилья). Формальный лидер по количеству сданных домов в 2023 году ГК «Дискус» в статистику ДОМ.РФ не попал, поэтому отсутствует в нашем списке.
SibNOVO в своих публикациях указывало на растущую затоваренности рынка строящегося жилья. Если на конец 2021 года у новосибирских застройщиков было не продано 28 тысяч квадратных метров жилья и апартаментов в строящихся домах, то на конец 2022 года – уже 50 тысяч. В 2023 году тенденция продолжилась, хотя рост затоваренности замедлился – на конец 2023 года в строящихся домах было не распродано 57 тысяч квадратных метров жилья и апартаментов (отметим, что речь идёт только о домах, строящихся по договорам долевого участия и попадающим в статистику ДОМ.РФ).
Однако в 2023 году затоваренность рынка новостроек начала перетекать на рынок готового жилья – по мере того, как сдавались в эксплуатацию дома с нераспроданными квартирами. Теперь статистика показывает, что значимый процент квартир оказался непроданным на момент сдачи домов. У одного из лидеров рынка в сданных домах не продалась половина квартир (на момент сдачи). Мы предупреждали о вероятности такого сценария.
Из 23 640 квартир (строящихся по ДДУ) в 2023 году на момент сдачи домов в Новосибирской области было продано 18 106. То есть 5 534 квартир на момент сдачи домов не были проданы.
ГК «КПД-Газстрой» на момент сдачи домов продала 85% квартир (2813 из 3304), у «Брусники» было продано 92% квартир (801 из 870), ГК «Расцветай» на момент сдачи домов продала 47% квартир (1286 из 2681). Отметим, что статистика указана на момент сдачи (текущая распроданность домов отличается). На квартиры, находящиеся в собственности застройщика, продолжают распространяться программы льготной ипотеки (то есть нельзя считать, что эти квартиры ушли на вторичный рынок).
40% от числа нераспроданных на момент сдачи домов квартир приходится на три компании: «КПД-Газстрой» (491), «Расцветай» (1413) и «Сибирь» (357). При этом у «КПД-Газстрой» довольно высокий процент распроданности, но он, как и «Расцветай», является лидером рынка по количеству сданных домов и проданных квартир. Для ГК «Сибирь» процент распроданности квартир в сданных домах равен 64%.
Некоторое количество квартир и раньше, как правило, оставалось в собственности застройщиков после сдачи дома. Но большой процент квартир, непроданных к моменту сдачи дома, может приводить к тому, что кредит, выданный банком застройщику, не покрывается суммами с эскроу-счетов. На непокрытую разницу, как правило, действует рыночная банковская ставка, что увеличивает долговую нагрузку на застройщика.
Это, на наш взгляд, наряду с другими факторами, должно привести к сокращению новых проектов в части жилой недвижимости в 2024 году.
