Перегрев рынка
По данным аналитического портала ДОМ.РФ, в сравнении с 2021 годом общее число проданных по договору долевого участия (ДДУ) квартир и апартаментов в Новосибирске стало меньше на 27% (эта статистика не учитывает продажи квартир в уже построенных и сданных домах, так как они формально считаются уже вторичным рынком и не учитываются в статистике ДОМ.РФ).
По статистике сделок по договору долевого участия (ДДУ) в новостройках от ДОМ.РФ
Основная часть непроданных квартир и апартаментов находится у крупных застройщиков, ведущих несколько проектов, которые резко нарастили количество лотов за счёт вывода на рынок новых жилых комплексов в 2021 и 2022 годах. Суммарно у пяти крупнейших компаний на конец 2022 года в строящихся домах оставалось более 19 тысяч непроданных квартир и апартаментов — это более 40% от всего пула лотов на рынке первичной недвижимости Новосибирска.
По открытым данным портала ДОМ.РФ, 2021-2022
Приведённые данные демонстрируют затоваренность рынка на 18%, даже с учётом роста объёмов возводимого жилья (данные ЕРЗ, 1 декабря 2022 к 1 декабря 2021).
Эта ситуация, безусловно, вызвала обеспокоенность у девелоперов, так как количество предложений стало слишком велико. Выходом для отдельных компаний стало усиление маркетинговой составляющей и субсидирование ипотечной ставки — чтобы увеличить собственную долю в уменьшающимся объёме рынка. Некоторым компаниям удалось даже нарастить свои продажи.
Эффективная модель поведения
Отрасль уже переживала серьёзные кризисы в 2008 и в 2014 годах, на восстановление рынка после них уходило около двух лет. Нынешние изменения связаны с глобальными внешнеполитическими и внешнеэкономическими факторами, но жильё для россиян всегда было и остаётся капиталом, основой для жизни и надёжным инструментом сохранения заработанных средств. К тому же, пока так и не создано других способов инвестирования, позволяющих защитить сбережения от рисков высокой инфляции и девальвации рубля.
Фото: 2gis
Каким будет продукт застройщиков в будущем
Всё происходящее в экономике и в строительной отрасли однозначно изменит продукт девелопера. В первую очередь, уменьшится площадь квартир. Эта тенденция уже проявила себя в 2022 году. По данным «Авито.Недвижимость», Новосибирск попал в десятку городов, где площадь строящихся квартир в течение года сократилась сильнее всего — на 4%, с 49 квадратных метров в 2021 до 47 квадратов в 2022 году.
Ещё один фактор, влияющий на рынок — это изменение качества отделочных материалов в результате санкций. В начале года застройщики были вынуждены перестраиваться и экстренно находить замену европейским материалам и инженерному оборудованию.
Использование российской, китайской и корейской продукции, материалов от поставщиков из дружественных стран в будущем продолжится, а значит, изменится подход к продукту. Это совсем не значит, что жильё станет однозначно хуже, но, вероятно, будет проще. В Новосибирске появился устойчивый спрос на квартиры с ремонтом, и их продажа уже становится определяющим трендом в некоторых классах жилья.
Как изменятся финансовые инструменты рынка
Должны появиться новые финансовые инструменты, как когда-то появилась ипотека с господдержкой на новостройки. В течение года можно было наблюдать разные подходы: рассрочку до конца строительства, субсидированную ипотеку. Появилась траншевая ипотека, а также активно применялись скидки, подарки (парковка или ремонт) — всё это инструменты маркетологов, и многие из них, действительно, были выгодны покупателю.
Ожидается, что уже в ближайшем будущем банки и застройщики выработают более стабильный финансовый инструмент, который добавит уверенности игрокам рынка, а покупателям даст возможность комфортно заходить в сделку покупки новостройки.
Возникший в прошлом году резкий спрос на недвижимость за рубежом, в частности в ОАЭ, Турции, Узбекистане, Армении, Грузии, пролонгировался и на текущий год. Соответственно, развивается партнёрство игроков рынка с дружественными странами. Открываются новые возможности для покупателей — инвесторов, желающих сохранить и увеличить свои накопления.
